Valeur vénale

Qu'est ce que la valeur vénale?

C'est la valeur à laquelle un bien peut normalement se vendre.

La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien (immeuble bâti ou non bâti) par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation (avant la survenance du fait générateur de l'impôt) et compte tenu des clauses de l'acte de vente.

En d'autres termes :

Elle sert à savoir la valeur marchande d'un bien, concordant au prix exact au prix auquel il pourrait être vendu ou acheté dans des circonstances normales de libre marché.

 

 

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A qui s'impose la valeur vénale ?

Dans quel cas avoir recours à la valeur vénale :

• dans le cadre de la préparation d'une transaction,
• dans le cadre de la rupture d'un mariage civile,
• dans le cadre d'une succession,
• dans le cadre d'opérations relatives aux impôts ou à la vérification de leur bien-fondé,
• dans le cadre de la déclaration annuelle de la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,
• dans le cadre d'un litige, la valeur vénale est indispensable pour défendre ses droits en justice lors de la destruction du bien pour établir son prix de remplacement ou le montant de l'indemnité due.

En quoi consiste une valeur vénale ?

La valeur vénale consiste à procéder à une analyse judiciaire  sur un bien immobilier selon des critères définis afin de déterminer sa valeur par rapport au marché et à période donnée.  

Plusieurs critères sont à prendre en compte :

• L'emplacement du bien par rapport à son environnement extérieur,
• L'échelle de conformité du bien par rapport aux règles en vigueur,
• Les dispositions fonctionnelles du bien,
• La qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble,
• L'état d'entretien,

Quelles méthodes pour l'expert immobilier en valeur vénale ?

Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :

• La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables,

• L'actualisation des gains futurs générés avec le bien,

• La valeur est égale aux revenus net divisés par le taux global d'actualisation.

En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable.

Dans le cas d'une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l'expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

 Par comparaison - valeur vénale

Elle consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché ».

 

 Par actualisation des revenus

Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.

 

 Par estimation du coût de remplacement déprécié

Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l'immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que l'immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.

 

 Par indexation

Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc. Cette valeur est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale. Elle est en revanche, employée en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d'assurance).

 

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Textes spécifiques à la valeur vénale

- Taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques

Voir Article>>

 - Contrôle du respect de l'engagement à souscrire par les personnes morale passibles de la taxe vénale des immeubles possédés en France

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